近日，广州市海珠区沥滘旧村改造项目7个地块同时举行开工启动仪式，标志着这个广州市中心四区体量最大的城中村改造项目进入了新的阶段，海珠新城未来蓝图的兑现进度加快。

就在两天前，10月17日，黄埔区庙头旧村改造项目举行首开区开工活动，项目进入工程建设实质阶段，将打造集文化旅游、绿色生态、商贸金融、科技创新为一体的海丝文化与创新国际交流的新窗口。

10月7日，《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》在广州市规划和自然资源局官网开始批前公示。9月19日，番禺区里仁洞村改造项目私宅签约率超过80%，已达启动全村房屋拆除及后续相关工作的条件。1月至7月，广州市新批复文冲东、水西村等改造项目10个，新溪村等12个项目实现新开工……今年以来，广州众多旧改项目迎来重要进展，跑出“加速度”。

数据显示，今年广州市至少推进127个城中村改造项目，将是广州有史以来最大规模的年度任务，亦将成为建筑业高质量发展的引擎力量和产业转型升级的历史机遇。当前，广州市正认真贯彻落实中央在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的决策部署，坚持“政府主导、市场参与、分区分类”，着手制定城中村改造中长期计划，滚动编制年度计划，分步实施，稳妥推进，全力以赴推动广州市城中村改造提质增效。

黄埔区庙头旧改项目

城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟须实施改造。住建部10月12日消息提到，当前，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。通过改造，可切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境，促进产业转型升级，推动超大特大城市加快转变发展方式，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。

“分三类实施，意味着一村一策将是新一轮城中村改造的新模式，不再是过去的大拆大建。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“资金可以平衡的、群众改造意愿强烈的、产权基础清晰的，可以实施拆除重建。不具备这些条件的，就要在守住安全底线前提下，常态化地推进整治提升，或者做局部拆迁，为公共服务补短板提供空间。”

住建部提到，超大特大城市推进城中村改造，将坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，确保不动则已，动则必快、动则必成。同时，坚持依法征收、净地出让。

“征求意愿、净地出让等都表明当前城中村改造的关键策略在于要把前期工作做好，这样推进改造的阻力就会少一些，周期就会缩短，不确定性就会减少，成本自然也就会降低。”李宇嘉表示。

在征求村民意愿和试点净地出让的新模式上，广州已稳步实施。例如，今年6月6日，黄埔区宏岗旧村改造项目正式动工，在此之前，项目签约率、拆卸率均达到99%，为整体改造进度的加快提供了有力的支撑。

9月19日，番禺区里仁洞村改造项目私宅签约率超过80%，根据相关政策，该村达到启动全村房屋拆除及后续相关工作的条件，据悉，今年年初，项目即启动集体物业拆除作业，同时全力推动私宅签约。启动私宅签约前，项目在村内设置多个签约咨询点，提前了解村民诉求，充分进行沟通讲解，为后期签约工作做好铺垫和奠定基础。

据了解，目前广州已编制全市城中村改造专项规划，提出差异化更新、区域更新引导等新策略新思路。广州将开展城中村综合评估，分类实施拆除新建、整治提升和拆整结合三类改造，接下来将采取“依法征收，净地出让”新模式，在新中轴线（海珠）、广州火车站、罗冲围片区、环五山创新策源区等4个重点片区开展试点工作，通过“净地＋公开市场”的土地出让形式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营，力争年底前有实质性进展。

坚持多渠道融资，鼓励企业共建

住建部还提到，城中村改造坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡；对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。

从近期广州城中村改造的部分重大项目可见，参与改造的主体发生了明确的变动。如在10月17日，黄埔区庙头旧村改造项目首开区开工活动上，合作企业由恒大变为广州城投。据了解，2021年8月，庙头村旧改签约率已超80%，但由于恒大涉险，庙头村旧改暂停。直到2022年4月，广州城投通过集体表决，取代恒大成为庙头村改造项目的实际主导人和控制人。由此，该项目被彻底激活。

记者了解到，今年以来，广州市认真贯彻落实中央在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的决策部署，其中8月9日黄埔区率先出台《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引》，鼓励支持具备实力的央企、国企参与区内旧村改造，庙头旧村改造项目便是新政出台后区内首个引入市属国企的“头部”项目。

而在10月19日海珠区沥滘旧村改造项目7个地块的开工启动仪式上，还看见了大型国有建筑企业湖南建投建工集团的身影，据悉，这次珠光集团和湖南建投建工集团的民企、国企联合，将对整个项目的推进产生重要影响，有望加快交付时间。

除了鼓励国资背景企业的参与，按照国务院发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造还要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

优先回迁安置，全力改善民生

“期盼了很久的新房钥匙终于到手了！”今年8月18日，黄埔区火村旧改项目复建区首期安置房交付，2260套安置房正式交付给村民入住，标志着项目正式开始回迁；同日，沙步村复建住宅11地块举行第一批次摇珠分房，超过300多户居民拿到中意的户型；8月8日，大塱村实现所有回迁房楼栋封顶，村民有望实现整体回迁……据了解，在城中村改造项目上，安置房复建区的建设是重中之重，往往也是整个项目最先动工的区域。

除此之外，城中村改造项目当中的保障房筹建也是改善民生的关键所在。为此，在今年9月1日的广州的广州市城中村改造工作推进会上，广州正式成立广州安居集团，一批企业相互签订了战略合作框架协议。据悉，该公司是广州市专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理的市属功能性国有公司，在城中村的改造方面，该公司将是实现保障房筹建目标的重要途径，广州将结合城中村改造，明确除安置用房外的住宅用地，按比例建设保障性住房。复建安置区除满足村民居住外，也可集中建设保障性租赁住房，鼓励专业住房租赁机构稳健运营。

这与本次住建部的表态十分契合，其提到超大特大城市推进城中村改造，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。

中指研究院调查咨询部运营总监吴建钦表示，这对于完善我国住房保障体系、住房租赁房源供给体系均具有重要促进作用。易居研究院研究总监严跃进认为，未来城中村改造可能会增加保障性住房，包括共有产权住房和保障性租赁住房等，具有较大创新性，也能更好地把年轻人等资源导入，有助于城中村改造焕然一新。

李宇嘉则表示，城中村改造与保障性住房相结合是本轮改造的一个亮点，能更好地满足村民安置房多用于出租屋经营模式的惯性需求，统租发展保障性租赁住房。