继限购松绑、增值税征免年限优化等一系列组合拳后，广州一二手楼市呈现分化状态。单月二手房成交破万套创下年内第二高位，新房市场受供应放缓及优惠力度不到位，导致大量新房客户被二手住宅“虹吸”。

二手住宅成交破万宗

据广州市房地产中介协会数据，11月（统计周期为2023年10月26日至2023年11月25日），广州市二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）成交套数和成交面积分别为10182套和102.10万平方米，环比分别增长8.77%和7.23%。11月全市二手住宅网签宗数在2023年3月和4月之后再度突破1万套。

据广州中原研究发展部监测数据，11月二手住宅网签套数创下年内第二高位。

广州市房地产中介协会认为，11月广州全市二手住宅交易量延续今年8月以来的环比增长态势，主要原因是“920”政策刺激持续，因部分区域放开限购，一些此前不具备资格的置业者购房需求陆续释放。同时，在政策利好的背景下，为缩短房屋置换周期，部分业主愿意提供一定的议价空间促进成交。

广州中原研究发展部监测数据显示，11月，中原业主报价指数基本稳定在低位水平，楼盘平均价格下调幅度为2.50%。在“以价换成交”的吸引力下，不少买家开始陆续入市，成交回升；同时，临近年末，学位需求的客户明显增多，东风东、天河北等片区需求有所回温，基本为了孩子明年入学作准备。

从各区成交情况来看，越秀、花都、增城成交涨幅最为明显，11月三区分别成交953套、1085套、1033套，环比分别上涨19.9%、17.4%、15.4%。11月，番禺、从化两区成交不升反降，分别共成交1670套、355套，环比分别下调2.8%、6.1%。

从价格来看，11月，广州二手住宅网签均价为29221元/平方米，环比上月下降2.2%。

作为一线城市的广州，目前已从多方面优化房地产政策。今年8月30日，广州打响一线城市“认房不认贷”第一枪，随后又于9月20日官宣优化住房限购和增值税免税年限，成为年内第一个放宽购房条件的一线城市。

按照广州市出台的政策，广州将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域；非户籍居民购房则将社保“5年改2年”。

同时，广州还将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等9区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。在公积金政策上，对购买广州市首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例调整为20%。对于二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例也已调整为不低于40%。

在土拍政策上，广州新挂牌的地块不再设定地块最高限价，改由“价高者得”。广州也成为一线城市中，目前唯一调整土拍政策的城市。

新房市场需求外溢

相较于二手房市场，11月，广州新房市场在新政后未现明显反弹。

据广州中原研究发展部数据，供应放缓及优惠力度不到位，导致大量新房客户被二手住宅“虹吸”，11月新房成交呈现下滑状态。11月，广州新房网签4817套，环比下跌26%。

广州中原研究发展部指出，11月统计周期内，广州市住建局“阳光家缘”网站上11月23日至25日数据缺失，对网签表现存在一定影响。根据中原研究发展部对市场主流项目实时成交测算，预计11月23日至25日共成交约500-600宗，故统计周期内11月实际网签量应在5300-5400宗，环比下跌18%-20%。

与此同时，11月，广州新房供应下滑，仅开盘、推新1032套房源，且新推项目主要为市区小批量供应为主。

广州中原研究发展部认为，11月新房成交主要存在两个“症结”。一方面，备受瞩目的市区全新盘，入市价格高，且货量较少，未能带动大市成交向好。据其监测，11月新房供应对比10月及9月末国庆前夕明显减少，且新推盘又以8万元/平方米-10万元/平方米的高价项目少量推盘为主，缺乏“一呼百应”的全新盘、优质大盘加推，给予客户的“新鲜感”不足，一定程度上影响了“920新政”的持久力。另一方面，面对“920新政”后，二手业主放盘量激增，降价“一步到位”等行为，新房开发商对于降价促销的态度仍是“犹抱琵琶半遮面”，降价不到位，导致大量意向客户外溢至二手“次新房”物业，导致新房成交表现黯淡。

从库存状况看，由于新房成交表现仍不乐观，新房库存重上20个月高位。

按照广州中原研究发展部监测数据，由于今年7-9月成交出现明显下滑，加上11月成交亦出现明显回落，导致去化周期上升，为今年2月以来，时隔9个月再次突破20个月高位。截至11月末，广州全市库存量1185.2万平方米，去化周期20.4个月。