10月31日，北京市住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确自11月1日起，借款申请人家庭名下在本市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。

中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，北京本次调整公积金贷款首套认定标准，进一步释放政策利好，预计接下来更多城市将跟进优化公积金贷款相关政策，广州、深圳跟进的预期也较强。

公积金首套认定新标准有效补充商业贷款“认房不认贷”政策

优化公积金政策是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。优化二套房认定标准、降低首付比例等方式仍是当前各地公积金政策调整的重要方向，今年以来已有上海优化首套公积金贷款认定标准，成都等二十余城执行公积金贷款“认房不认贷”。

需要注意的是，北京市公积金贷款政策要求借款申请人在申请公积金贷款时，全国范围内不能有未还清的公积金贷款。对于借款人离婚不满1年且未再婚的，申请公积金贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房，均认定为二套。

北京链家研究院分析师冷会表示，如果说原来的认定标准是认房认贷认离婚，那么新标准可以简单概括为认房认公（公积金贷款记录）认离婚。新标准摒弃了对购房者商业贷款记录的审查，只核实全国范围内的公积金贷款记录，这一点与上海此前发布的公积金首套认定标准类似。但对于之前使用过一次公积金贷款且已结清的职工来说，北京的政策还是相对保守。

与商业贷款相比，公积金贷款的利率较低，因此在实际购房过程中选择公积金或公积金组合贷款的购房者不在少数。据北京链家研究院统计，本年度二手住房交易中有近4成采用公积金或公积金组合贷款方式付款。

冷会表示，此次公积金首套认定标准调整是对9月份商业贷款“认房不认贷”政策的有效补充，将惠及本市无房但有商业贷款记录的新市民和改善置换家庭。新标准在提升此类购房者公积金贷款额度的同时，也会降低他们的贷款成本，其对市场的积极意义不亚于商业贷款的“认房不认贷”政策。

公积金首套认定新标准施行后可采用首套组合贷减少月供

据了解，当前北京公积金贷款首套利率为3.1%，二套利率为3.575%，公积金首套房贷最高额度为120万元（部分区域购买城六区之外的住房略有区别），二套最高贷款额度仅有60万元。

陈文静表示，本次北京公积金政策的调整有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者，可以享受较低的公积金贷款利率、更低的首付比例以及较高的贷款额度，将有效降低购房者置业成本，减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪。

以贷款60万元、25年还清（等额本息）为例做一个付款方式的横向对比：目前公积金个人住房贷款首套贷款利率为3.1%，相应的月供为2876.57元/月，利息总额为26.3万元；公积金二套贷款利率为3.575%，月供为3027.93元/月，利息总额为30.84万元；个人住房商业性贷款首套利率为4.75%（LPR+55个基点），相应的月供为3420.7元/月，利息总额为42.62万元。新标准施行后，从商贷首套转换为公积金首套每月可节省544元，总利息可节省16.32万元，从公积金二套转换为首套每月可节省151元，总利息可节省4.54万元。

举个更为直观的例子，某职工要购买一套评估价为400万元的房屋，此前凭借商贷首套资格可以贷款260万，25年等额本息还款，月供为14823.05元/月，利息总额为184.69万。新标准施行后可以采用首套公积金组合贷款方式付款，假设公积金部分可贷120万，商贷部分贷140万，25年等额本息还款，月供为13734.79元/月，利息总额为152.04万。从纯商贷到公积金组合贷月供减少1088元，可节省总利息32.65万元，购房者还款负担和总购房成本都将有明显下降。

从北京市场表现来看，根据中指研究院数据，10月1-30日，北京新建住宅成交56.8万平方米，环比小幅下降，同比下降37.7%，降幅较9月扩大。二手房保持一定活跃度，但10月以来成交量较9月亦有所回落，2023年1-9月，北京二手房累计成交11.8万套，同比增长8.2%。10月1-30日，北京成交二手住宅9910套（日均成交330套），同比下降3.9%，较9月下降30.5%，政策效果持续性不足。

从政策趋势来看，陈文静称：“当前北京房地产市场调整压力渐显，政策有望围绕稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面展开，预计将按照因区施策原则，优化限购政策，同时或对普宅认定标准、房贷利率等进行调整。若政策能及时跟进调整，北京房地产市场或进一步修复。”