放宽入户政策长远利好楼市成交，现阶段广州楼市行情如何?

　　多个专业机构的统计报告显示，今年上半年，广州商品住宅市场的供求量处于近五年低位。区域分化明显，其中中心区成交稳中向好，近郊区域市场承接力同比下降，外围部分区域的成交跌势仍在延续。

　　月度网签连续18个月维持在低位

　　合富研究院数据显示，今年上半年广州商品住宅市场供求处于近五年低位：新增供应量374万平方米，是自2018年以来首次低于400万平方米水平;新房成交量448万平方米，连续18个月月度网签水平维持在70万平方米左右低位，是15年来最长的“底部”调整周期。

　　值得关注的是，从区域成交结构看，上半年中心区成交保持稳中向好的趋势;远郊市场有一定分化，南沙、花都、从化上半年成交量低位企稳，增城延续跌势;近郊市场承接力较往年同期下降，第一和第二季度的成交规模均低于过往两年同期。该院分析认为，市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。

　　上半年，买家对宏观经济的变化更加敏感，尤其是偏刚需买家受到的影响更大，同时，相当部分的房企的营销力度相对保守。买卖双方处于胶着状态，全市楼盘整体“推新去化率”呈逐级下降态势。数据显示，二季度市场平均新货去化率为21%，较2022年的34%有所下降。

　　中心区楼市稳定与供应及人口密度有关

　　从楼价方面看，广州中原研究发展部数据显示，上半年广州一手住宅均价为36169元/平方米。在外围多个区域均价下降的同时，中心区的海珠、天河等区域的整体均价则同比上涨。

　　合富研究院跟踪发现，中心区新盘新货保持着35%以上的开售去化水平，部分标杆项目如琶洲南TOD、万汇天地臻园、保利天瑞等，首开或加推新货的去化率均达60%或以上。整体上看，中心区内有三成项目在今年第二季度开始升价4%-6%;而黄埔、白云、番禺等近郊区域有近半数的项目今年持续加大促销动作，让利幅度多为5%左右，但仍有近七成的项目去化率不足40%。

　　机构分析认为，中心区楼市行情平稳，与区域的供求关系有关。若再细化供求关系，则和区域的人口密度也有关系。全市11区中，荔湾、海珠、天河和越秀四区每平方公里人口密度从1.77万人至3.34万人不等，远高于其他区域，需求的稳定叠加供应紧缺，共同支撑着中心区楼市成为调整期内实力买家入市首选。