刚过去的2022年，新西兰房价遭遇了有史以来最大幅度的下跌，但专家们现在还不确定，这种低迷是否会使房屋在2023年变得更容易负担，而他们的理由则是利率上升，和通胀导致的生活成本挤压。
 

 

不断上升的房贷利率，可能会使还贷能力成为首次购房者面前最大的障碍。

新西兰房地产协会本周公布的数据显示，上个月全国范围内的房价中位数同比下降12.2%，至79万纽币，同期奥克兰的中位数销售价格更是暴跌18%，至105万纽币。

目前大多数经济学家预测，2023年的房价将进一步下降，澳新银行更预测新西兰全国范围内的房产价格从高峰到低谷将下降18%。

 

房价下跌将降低首次置业者首付所需的金额，但利率上升则意味着购房者现在面临的最大障碍，将是持续还贷的能力。

在截至2022年12月底的12个月里，新西兰储备银行将官方现金利率从1%提高到4.25%，并表示今年的利率可能会达到5.5%的峰值，央行还补充说，可能有必要允许经济衰退，以降低目前7.2%的通货膨胀。

 

CoreLogic首席经济学家凯尔文-戴维森（Kelvin Davidson）说，虽然较高的抵押贷款利率可能会造成还款压力，但对于首次购房者来说，拥有住房的道路可能并没有想象的那么艰难。

他说："简单地说，我认为首次购房者今年的负担能力可能会有所改善，而且明年还会继续改善，虽然改善的幅度可能不会那么大，考虑到房价也许会再次悄然上升。"

 

利率、收入和房价，都会对负担能力产生影响。"他说："三者之间的平衡，决定了购房者的负担能力。"我预测在未来一年里，我们很可能将看到的是利率持平，房价继续下跌，而收入上升。" 他说，如果这样的趋势得到证实，购房者的负担能力将得到改善。

"但[房屋可负担性]的起点很低，并且不太可能在2023年就得到大幅改善，"他补充说。"新西兰购房者很可能要等到2024年才能看到更确定的变化。"

 

抵押贷款利率需要下降，收入需要增加。"他说："大选后房价可能会开始回升，如果抵押贷款利率下降，收入同步上升，新西兰人的住房负担能力会一点点开始改善。

"与此同时，我们需要的是继续供应[新建筑]。而在这方面情况比较乐观，[尽管]住宅建设同意书正在显示出筑顶的迹象。"

 

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson认为，房屋可负担性将触底反弹。

BNZ首席经济学家Mike Jones，也在他的年终住房报告中也预测了2023年可负担性的改善。"琼斯说："比预期更快的房价调整，正在引起关于改善住房负担能力的讨论。琼斯说，事实上，房价下跌和抵押贷款利率上升的速度不同，方向也不同，这就把水搅浑了。他预计，新西兰房屋的平均可负担能力将在2023年底前后，恢复到Covid疫情之前的水平。

 

林肯大学房地产研究高级讲师David Dyason提出，利率的上升给现有的房主带来了压力，使他们无法在自己选择的价位上偿还债务。当负担能力紧张时，那些想要购买的人可能会考虑不同的选择。

"随着偿债成本的增加，潜在的房主会更关注其他的购房选择，比如考虑密度较高的联排别墅和Town House，这些房产大多位于距离工作和商店及学校较近的地方......考虑到进入市场的价格点更实惠，地理位置优越也会增加此类房产的吸引力。"

 

抵押贷款实验室的全国抵押贷款经理Jarrod Kirkland说，虽然房价在下降，但买家往往还是想花他们能借到的最多的钱。这也意味着他们未来需要支付更多的钱。"人们会尝试购买尽可能昂贵的房子。所以他们的钱得到了更好的房子[随着房价下跌]。而客户则认为他们买到了一个便宜货。"

Kirkland对75万纽币的房屋贷款进行了统计。一年前，两年期固定利率为4.2%的房主每周支付845纽币。但6.5%的两年期固定利率将每周的还款额推高至1093纽币。

 

"我会对客户说，'你们的条件很好。可以借到一百万纽币'，但随后我就会告诉他们，'但如果你们将来又有了一个孩子或一个人失去工作怎么办？必须把所有这些因素都考虑进去。"

虽然有些人仍然会想在30年的期限内争取到到最大贷款额度。他说，但其他许多人则会选择听从建议，接受更容易负担一些的房贷额度。

 

Kirkland透露，银行现在正在测试借款人在8.15%和8.5%之间的支付能力，这意味着，他们不一定会放贷给购房者认为他们在当前利率下可以负担的金额。

"所以从这个角度来看，申请贷款可能会变得更难，虽然银行已经放宽了一些标准。" 例如，与一年前相比，他们现在更愿意将寄宿生的收入计入还款能力的计算中。在2021年12月《信贷合同和消费者金融法》[CCCFA]更新后的那段时间里，规则曾经比较严格。Kirkland列举了一家银行，以前一个拥有20%首付的买家，只能将一个寄宿者的租金计入150纽币，而现在的标准则是两个寄宿者，每个240纽币。

 

拥有自己的房子会让你更快乐吗？

对许多人来说，第一次转动自己家门锁的钥匙是一个令人兴奋的时刻。
但是，拥有自己的家是否真的会让你更快乐呢？

答案可能是 "是 "和 "不是"。
学者们说，这是一个复杂的问题。

在最基本的层面上，拥有房屋会给房主带来安全感，因为他们知道如果他们支付了抵押贷款，就不会被房东赶走。他们可以用自己选择的颜色来装饰房屋，升级厨房，进行装修，甚至在墙上贴上最爱的装饰画。

还有其他好处。房屋自有率较高的街区往往有更好的学校，和更少的犯罪。

拥有房屋通常还会随着时间的推移带来资本收益，这可以帮助房主积累退休储蓄。尤其是如果年长的房主在没有抵押贷款的情况下拥有自己的房屋，也更容易依靠新西兰的退休金过上无忧无虑的生活。

 

但奥克兰大学经济学教授罗伯特-麦克库洛赫（Robert MacCulloch）却认为，关于拥有房屋是否会使人们更加幸福，更深层次的答案其实一点也不简单。

"如果你观察一下新西兰的房东们，可能会觉得他们更幸福。但这其中的关键其实是拥有房屋的人往往更富有。所以为了早日拥有自己的房子，你就不得不控制你的收入，以及财富。这就是使它成为一个非常微妙的问题的原因。"

MacCulloch是新西兰在金钱和福祉方面的主要专家之一，他引用了诺贝尔奖得主心理学家丹尼尔-卡尼曼(Daniel Kahneman)提出的一种被称为禀赋效应的认知偏见。禀赋效应是一种偏见，人类倾向于对物品赋予更多的价值，仅仅是因为他们拥有这些物品。

 

相反，许多富人会选择租房。因为他们不想在他们经常呆的每个地方都拥有一套房子。有些人更喜欢高端租房。比较著名的是，亿万富翁埃隆-马斯克(Elon Musk)就住在一个小小的出租屋里，价值还不如特斯拉的一些型号。

幸福和住房的问题已经被从很多角度进行了研究。但坎特伯雷大学的名誉教授西蒙-坎普说，新西兰人拥有住房的首要原因是 "他们投资房地产，因为其他新西兰人也这样做"。

坎普说，学术文献表明，通常拥有住房确实会增加幸福感。但并不是每项研究都同意这个结论。

"如果你目前在新西兰，如果你拥有房子，你就更有可能拥有更多的钱。而平均来说，收入高、钱多的人更快乐。但这并不容易分清。"

 

惠灵顿维多利亚大学卫生学高级讲师Ágnes Szabó说，国际和奥特亚罗亚的研究一致发现，与租房者相比，房主对他们的生活更满意，有更好的幸福感，并报告说生活质量更高。

"即使我们考虑到人们的财务状况和社会经济地位，我们也看到房主的幸福感优势。

 

"对房屋所有权的这些心理优势的一个解释是'安全港假说'。即房子不仅提供住所和身体安全，而且还满足我们对心理安全的需求。房主更有可能与他们的房子建立情感联系，并将其视为一个安全的避风港：这是一个让他们找到隐私和避开生活压力的地方。"

她说，作为一个房主，人们对自己的住房也有更多的控制权。"他们可以自由地装饰自己的房子，可以对自己的房子进行改造，以适应他们的需求和生活方式。此外，那些拥有自己住房的人往往有更大的归属感，觉得自己是更广泛社区的一部分。

 

"相比之下，租房者更有可能经受更大的心理压力，因为他们缺乏安全的住房保有权，对住房的控制感也偏低。"

重要的是，Szabó说："从对新西兰老年人的研究中看到，这些影响随着年龄的增长而增加。当人们到了老年时，租房者和房主之间在健康和福祉方面的差距是相当大的。与终生租房相关的压力，随着时间的推移，对人们的健康和福祉有明显的影响"。

 

另一方面，坎普提到了瑞士学者Alois Stutzer的研究，确实将有关房屋所有权和幸福的假设抛到了空中。

Stutzer和Reto Odermatt，来自巴塞尔大学商业和经济学院、经济和幸福研究中心（CREW），质疑拥有住房的梦想是否建立在有偏见的信念之上。

"他们说："拥有住房使人幸福的信念可能是最广泛的幸福直觉理论之一。"然而，它是否准确是一个值得讨论的问题，"这对夫妇总结说。他们发现，人们在决策过程中可能依赖有偏见的信念，并在搬进新家之前和之后高估了他们未来的生活满意度。

拥有一个家确实伴随着压力，比如维护，以及支付抵押贷款、利率、保险和其他费用。如果厕所堵了，也不再有房东可以打电话。更重要的是，拥有一个家也可能是有额外压力的。比如如果有人不喜欢他们的邻居怎么办？

 

更有甚者，虽然房价通常会上涨，但在2022/2023年这样的时代，房主可能会担心房价下跌会导致负资产，并在纸面上亏损--如果他们不得不出售，这些纸面亏损则会变成真实的损失。

正如疫情时代的买家所发现的那样，即使是购买过程也可能是非常紧张的。找到完美的房子，却在拍卖会上被人频繁抬价，这也是一种巨大的压力。